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文／梁任瑋、黃筱雯、孫蓉萍

央行打房打出「量縮價不跌」的市況，在建商不願降價求售、買方還在期望房價往下掉的拉鋸戰下，使得即將登場的928檔期詭譎的氣氛，堪稱歷年之最。

小李選在九月九日黃道吉日與女友完成終身大事，婚前央行打房打得凶，預期房價會回檔修正的小兩口，有意在接下來的九二八檔期買間房子、共同編織小家庭的美夢，但最近問了一下房仲，竟然得到「量縮價卻持續漲」的答案，讓他們懷疑：現在到底要不要進場買房子？

北台灣推案量萎縮／未影響投資型預售產品

寶舖建設董事長劉克健觀察，近期豪宅市場買方仍以鮭魚返鄉的台商為主，由於台北市場太小，「只要一有外來資金進入，池水很快就溢滿了，土地價格不太可能往下走，房價自然不會下跌。」

與往年九二八檔期最大不同，開價屢創新高的瘋狂場景已不復見。市場上新推出的豪宅建案寥寥可數，其中位於台北市中山區南京東路一段神旺大飯店隔壁，由頂高建設投資興建的八十億元豪宅案「天觀」，每坪預計開價一二○萬元至一三○萬元「試水溫」，銷售的好壞與否，被視為年底北市豪宅買氣是否持續的重要指標。

今年九二八檔期將在敦化南路商圈推預售案的劉克健表示，這二十年來，看盡房地產景氣起起落落，對於政策性打房早就已經免疫，因此不畏景氣變化，今年寶舖一口氣就在大安區推出三宗建案，十月初將正式公開的預售案，因為聘請到華裔服裝設計師吳季剛操刀，準備開價每坪兩百萬元。

由於景氣混沌不明，目前建商多抱持觀望保守心態，例如日勝生原定第四季公開預售的南港捷運機廠聯合開發案，近日已決定採取「先建後售」度過這波不明景氣；至於期待後市的建商，仍按原定計畫搭建接待中心，預計等十二月選舉過後，再正式進場銷售。

近日正籌備台北市木柵水岸住宅預售案的嘉磐建設董事長魏嘉銘說，今年九二八檔期遇上十一月二十七日投票的五都首長選戰，檔期嚴重被壓縮，有些個案提早至九月初即展開「潛銷」，多數都延至明年初公開，大家都要把「子彈」保留到年底再強力行銷。

魏嘉銘不諱言，由於「投資客」仍是當前房市最重要買盤，五月以來，央行針對投資客祭出的「選擇性信用管制」政策，是今年九二八檔期重要變數，首當其衝的就是使房市整體銷售率下降。

實際上，這些抑制措施並未大幅影響建商開價，整體房價未見鬆動；再加上這次的景氣觀望原因，並非來自房地產業內部問題，因此「台北客」投資者，逐漸將資金轉戰其他縣市，諸如新莊副都心，投資買氣已經逐漸回籠，甚至「區域客」購買比率都跟著升高。

五都合併有益利多／老舊住宅、商辦題材火熱

上櫃營建股金革科技就趕在農曆七月鬼門關後隔日，九月九日舉辦開工典禮，因為金革首次進軍新莊副都心推出的預售案「幸福公園」，九十二戶已於一個月內完銷，每坪成交價至少四十二萬元，看好市場充沛的買氣，金革董事長鍾俊榮現在正準備推出第二期，顯示預售市場的投資型產品，不受近日景氣轉淡影響。

全國不動產董事長葉春智表示，儘管五都選舉轉移民眾對房地產市場的關注焦點，但待選後合併升格確立，也將讓諸多房市利多題材更明朗化。以台北市為例，目前三十年老公寓住戶都在等待老舊住宅都市更新，容積獎勵提高到兩倍的政策上路。

至於精華地段豪宅，則仍具稀有性，七月底，台北市宏盛帝寶保留戶首度出現每坪兩百萬元成交價，市場解讀具兩項指標意義：第一，台北市豪宅客已經可以接受豪宅每坪兩百萬元的行情；第二，台灣房地產價值是可以與香港、北京、上海、東京及新加坡並駕齊驅，而且補漲空間非常大。

另外，還有ＥＣＦＡ（兩岸經濟合作架構協議）簽署及松山、虹橋機場對飛後，兩岸經貿互動以及陸客來台題材持續發酵，最明顯直接的就是這兩個月台北縣市店面交易火熱。

葉春智說，過去印象中只有台北市公館商圈才會出現上億元店面，日前台北縣新店市安康路二段一間三十坪店面，也以七千萬元售出，五年間至少上漲兩倍；央行打壓住宅市場，但可以明顯感受到有租金收益的商用不動產產品，詢問度特別高。

低利環境未變 游資仍氾濫／業者、專家未來信心滿滿

店面市場如野火燎原般四處竄燒，也使北市忠孝東路四段太平洋ＳＯＧＯ百貨對面的「最牛店面」，在空租兩年後，也在八月租出去了，三層樓分別由美容業者菲夢絲及成衣品牌G2000包下。

因為買盤力道猛烈，店面市場也出現不少投資新面孔，有「印尼紡織大王」之稱的台商宋良浩，一年來狂掃台北市店面；今年四月剛以現金四億元買下台北市中山區南京東路、建國北路口的燦坤３Ｃ旗艦店，八月初又再掃貨，砸下現金五．二億元買下永康街的「高記」店面，以每坪五百八十五萬元天價站上永康商圈「店王」。景氣復甦使得連鎖業者付租能力轉強，再加上屋主願意降租等雙重效應帶動，讓沉寂許久的店面注入活水。

商辦市場也不遑多讓，八月以來，台壽保以二十五．六億元拿下南陽街慶豐銀行總行大樓、龍巖人本以八．二億元吃下台北金融中心部分樓層、元大建設斥資二十億元買下民生東路二段沈氏企業大樓後，都讓過去長期落後住宅房價的商辦價格翻身。

遠雄集團董事長趙藤雄以他從事房地產四十年經驗分析，目前國家領導人和政策都沒有變，除非再回到十年前鎖國時代，民眾所得難以增加、消費力不強，才會使台灣房地產市場崩盤。

他以目前的經濟情勢來看，不太可能再回到○八年金融海嘯時代，而且低利率的寬鬆貨幣政策還會再持續一陣子，畢竟美國都沒有升息，台灣也還不到要升息的程度。遠雄第四季預計推案量還有三百億元左右，主要集中在新莊副都心、內湖區與中山區。

此論點同樣也被瑞士信貸亞洲區首席經濟分析師陶冬認同。陶冬八月底就喊出「台北房價一定漲」口號，認為就中長期來看，無論中美兩大經濟強權，至少還會維持貨幣寬鬆政策五年；因此他斷言，台灣的利率不可能真的大幅調高、新台幣也不敢大幅升值，低利環境加上游資仍氾濫，台北房價未來漲勢仍無可避免。

魏嘉銘說，兩岸簽署ＥＣＦＡ產生的資金行情，明年第二季才會明顯發酵，因此他認為近期房地產低迷的買氣，明年三月以後看得到曙光。

住展房屋網總監陳韻如表示，八月來客組數及成交戶數有回溫跡象，其中來看房子的民眾，較上月增加約二五％；成交的戶數，也比七月成長四成，市場似乎感受到一股蠢蠢欲動、正在急速醞釀中的購屋力道...（精采完整內文請見《今周刊》717期，各大便利商店及連鎖書店均有銷售）

台北市店面單價前五名
地　區　坐落區位　　　土地每坪單價(萬元)　　土地坪數（坪）
大安區　忠孝東路四段22號　1060.00　　　　　　282.00
萬華區　峨嵋街32號　　　　964.50　　　　　　　16.90
萬華區　西寧南路西寧大樓　632.00　　　　　　　156.39
大安區　永康街1號高記　　　584.92　　　　　　　88.90
大安區　復興南路漢廚名店　555.40　　　　　　　 38.00
資料來源：台灣房屋

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投資客找人頭　輕鬆破解第二屋限制

央行打房嚴控第二屋房貸，大幅提升投資客買成屋的困難度，也意外炒高「人頭戶」行情。

目前在建築師事務所上班的黃小姐，因為月收入穩定約8萬元，最近有投資客積極透過朋友遊說她當人頭戶購屋。「投資客表明我把身分借給他申請房貸，每月房貸投資客會繳，一旦房貸申辦下來，就可以拿五萬元紅包，若房子順利轉售還有紅包可領。」黃小姐說。
類似出借人頭購屋的案例，這幾年在房地產市場算是公開的祕密，但今年以來央行抓得緊，市場風聲鶴唳，人頭戶也不想蹚這趟混水，使得人頭更加難找，台北縣的人頭行情都已喊至三萬元，台北市至少十萬元起跳。

投資客透露，會找人頭買屋主要還是為了避稅，因為財政部規定的「一年內賣6戶」以上的個人即為營業人，若以「個人」名義買賣不動產，除了不必繳營業稅，還可節省所得稅（營業人出售房子的交易所得，必須以「市價」減成本費用來計算淨所得，繳納營所稅）。

此外，個人的房屋交易所得，以各縣市政府公布的房屋評定現值，再乘上財政部訂定的所得標準率，為淨所得，遠低於市價計算下的所得，稅負輕鬆很多。尤其是土地交易不課營業稅，只課土增稅，又可以免徵土地交易所得稅。

另一方面，因為買賣成屋必須登記地政資料，會衍生稅務問題，不少投資客乾脆轉戰「預售案」，利用完工交屋前還有兩年施工期轉售，只要負擔換約費，不但沒有房貸問題，自備款也比買中古屋低。

像近日台北市南港區、台北縣新莊副都心、台北縣淡海新市鎮都有投資客「揪團」購屋，按比例分配投資金額，因為團結力量大，不但可以跟建商議到相對低的價格，他們甚至一口氣就包下淡海新市鎮25戶預售屋，200多戶的量體，就占了近10％銷售率，成為央行打房政策下最勇敢的房產投資團。

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